Oplatí sa byt v novostavbe ako investícia? Len keď sedí nájom aj čas

Byt v novostavbe môže byť rozumná investícia, ak ho plánujete držať dlhé roky a nájom, ktorý v danej lokalite reálne dostanete, pokryje náklady s rezervou. Krásna vizualizácia ani zľava pri predpredaji ešte nič nezaručujú. Rozhoduje, kedy byt dostanete do užívania, koľko vás bude stáť jeho prevádzka a za koľko ho prenajmete.

Tri cesty k investičnému bytu

Investor si zvyčajne vyberá medzi kúpou bytu vo výstavbe, hotového bytu v novostavbe a staršieho bytu na sekundárnom trhu. Každá cesta má iný pomer ceny, rizika a starostí.

	Byt vo výstavbe	Hotová novostavba	Starší byt
Cena za meter	často nižšia v skorej fáze	najvyššia	závisí od stavu a lokality
Kedy začne zarábať	až po kolaudácii a odovzdaní	po zariadení, rýchlo	po prípadnej rekonštrukcii
Hlavné riziko	meškanie, zmeny, problémy staviteľa	vysoká vstupná cena	skryté vady, opravy domu
Prevádzkové náklady	nízke, ale neisté	nízke, záruka na vady	vyšší fond opráv
Pre koho	trpezlivý investor s rezervou	kto chce príjem hneď	kto zvládne opravy a hľadá výnos

Výnos si spočítajte ešte pred podpisom

Ilustračný príklad s okrúhlymi číslami: byt stojí 200 000 eur a nájom v okolí je 700 eur mesačne. Ročne to dáva 8 400 eur, teda hrubý výnos 4,2 %. Ak odpočítate náklady na správu domu, poistenie, daň z nehnuteľnosti, drobné opravy a jeden mesiac bez nájomníka, povedzme spolu 1 900 eur, zostane 6 500 eur a čistý výnos klesne na 3,25 %. Ešte pred daňou z príjmu z prenájmu.

Ak byt financujete úverom, porovnajte tento výnos so skutočnou úrokovou sadzbou. Keď je úrok vyšší než čistý výnos, z nájmu iba čiastočne splácate dlh a stavíte na rast ceny bytu. To je špekulácia, nie pravidelný príjem.

Čo sa pri kúpe vo výstavbe môže pokaziť

Najčastejšie sa posunie termín dokončenia. Pol roka meškania znamená pol roka bez nájmu, pričom úver alebo ušlé úroky z vlastných peňazí bežia ďalej.

Väčším rizikom sú zálohy zaplatené pred dokončením. Zistite, kam peniaze idú: či na viazaný účet, do notárskej úschovy, alebo priamo staviteľovi. Overte si, kto je vlastníkom pozemku, či má stavba platné povolenie a aké sankcie zmluva určuje za omeškanie. Pri zmluve o budúcej kúpnej zmluve sa oplatí konzultácia s advokátom, ktorý nepracuje pre predávajúceho.

Myslite aj na štandard odovzdania. Byt bez podláh a kuchyne vyžaduje ďalšie peniaze a čas, kým ho prenajmete.

Lokalita a dispozícia rozhodujú o nájomníkoch

Nájomníka zaujíma cesta do práce alebo školy, zastávka, obchod a parkovanie. Pekný byt na okraji mesta bez dopravného spojenia sa prenajíma ťažšie než priemerný byt pri električke.

Menšie byty s jednou alebo dvoma spálňami majú obvykle najširší okruh záujemcov. Veľký byt pre rodinu prinesie vyšší nájom, no hľadanie nájomníka trvá dlhšie a rodiny častejšie kupujú vlastné bývanie. Balkón, pivnica a samostatná kuchyňa zvyšujú šancu, že nájomník zostane dlhšie.

Dane a povinnosti prenajímateľa

Príjem z prenájmu sa zdaňuje a pravidlá, oslobodenia aj výdavky, ktoré si môžete odpočítať, sa menia. Pred kúpou si overte aktuálny stav na Finančnej správe SR alebo u daňového poradcu. Zahrňte do plánu aj poistenie nehnuteľnosti a zodpovednosti a rezervu na výmenu spotrebičov po niekoľkých rokoch.

Kedy dať prednosť inému riešeniu

Ak by ste museli siahnuť na celú rezervu alebo by vás jeden mesiac bez nájmu dostal do problémov so splátkami, investičný byt nie je pre vás v tejto chvíli vhodný. Rovnako ak potrebujete mať peniaze rýchlo k dispozícii: predaj bytu trvá mesiace a stojí poplatky. V takej situácii zvážte postupné investovanie s možnosťou rýchlejšieho výberu a k bytu sa vráťte, keď budete mať vankúš aspoň na pol roka splátok.

Zdroje

• Národná banka Slovenska
• Finančná správa SR
• Úrad geodézie, kartografie a katastra SR